曾经，不少购房者通过“高评高贷”加杠杆买房，成为楼市上行周期的缩影，如今，“高评高贷”重出江湖，则变成了楼市下行周期中的缩影，这次的逻辑是：房价下跌速度太快。

私募带散户炒股的套路一般分为以下几个步骤：

“高评高贷”即房产的评估价高于实际成交价，购房者将较高的评估价虚报为成交价，从银行贷到更多的资金，以此来覆盖两成首付，甚至三成首付，从而实现低首付、零首付。

深圳市房地产行业的一名资深从业者对第一财经表示，近两个月深圳二手房降价的幅度确实比较大，与此同时银行下调评估价的频率也高起来，有的房源几乎每周都会下调评估价。“高评高贷”的房源主要来自个别急卖的业主，业主将房源进行紧急降价，但银行的评估价格还没反应过来，才造成了价格差。

不过，相较楼市上行周期中人们对“高评高贷”的趋之若鹜，楼市下行周期中，“高评高贷”并没有那么受欢迎，对楼市的影响也有限。业内认为，通过“高评高贷”购房的逻辑是，购房者对未来房价上涨有比较良好的预期，而在当前楼市下行周期中，不少购房者预期悲观，认为现在购置房产，后续房价还可能会下跌，资产投资并不划算。

“低首付”买二手房

“龙悦居63平方米的两房户型，中高楼层，满五唯一红本在手，业主一口价385万，评估价550万，零首付就可上车深圳。”近期，房产中介发布的房源信息中有不少这样的“零首付”房源。

对于上述信息，第一财经从房产中介处了解到，上述龙悦居小区同户型“零首付”就可购房的房源没有，不过确实存在高评估价的现象，例如一套房源业主挂牌价376万元，评估价达到490万元，可以实现一成首付购房，

第一财经记者了解到，近期深圳“高评估价”的情况普遍存在，实际操作中，能达到零首付购房的情况比较少见，但不少房源均可以低首付就实现购房。

例如，深圳一名房产中介对记者表示，深圳市南山区大冲新城花园小区一套50平方米左右的住宅，业主要价370万元，银行的评估价格为490万元，若购房者在深无住房，首付按照三成计算，银行按照评估价贷款，可以贷到343万元，与该房源的总价只相差27万元。也就是说，在购房名额、银行流水都符合标准的情况下，购房者实际仅需将成交价虚报为评估价490万元，就可以27万元的首付购买该套住宅，27万元占实际成交价370万元的一成不到。

再比如，宝安区富通蟠龙居小区一套面积101平方米，售价515万元的商品住宅，评估价可以达到636万元，如果在深无住房，可以从银行贷款445万元，购房者实际仅需70万元的首付就可以完成购房，70万元仅占房源实际成交总价515万元1.5成左右。

房产中介提及，如果按照比较高的评估价去银行贷款，最终的税费、月供也会更高一些。另外，在实际的操作过程中，购房者需要将三成首付先给到银行进行资金监管，如果首付不够，可以找人借钱周转，最终等按揭贷款到账再还。

“高评高贷”购房背后的逻辑

那么，“高评高贷”，以及低首付高杠杆购房是如何产生的？

上述房产中介表示，此前，银行是严格按照政府部门规定二手房成交参考价进行贷款，今年4月末以来，政策已经放开，银行可以按照评估价贷款，而一般情况下，评估价比以往的参考价高，再加上随着深圳房价下跌，不少房源的成交价已经低于参考价，也远低于评估价，政策放开之后，购房者能从银行贷到更多的钱，从而实现低首付。

另外，也有房产中介将“高评高贷”的现象解释为：评估价下跌速度不及房价下跌速度。

深圳市房地产行业的一名资深从业者对第一财经表示，近两个月深圳二手房降价的幅度确实比较大，与此同时银行下调评估价的频率也高起来，有的房源几乎每周都会下调评估价。“高评高贷”的房源主要来自个别急卖的业主，业主将房源进行紧急降价，但银行的评估价格还没反应过来，才造成了价格差异。记者注意到，房产中介发布的“零首付”房源中，确实有不少房源在整个小区中价格都算是比较低的，也就是所谓的“笋盘”。

上述资深从业者表示，真正买房自住的人其实不需要通过“高评高贷”的方式去购房，因为以较高的评估价贷款之后，购房者的月供的压力也会增加，实际通过这种方式购房的是一部分投资客，但是现在市场预期比较悲观，无论是刚需自住购房者，还是投资客，通过“高评高贷”买房的人都不算多，对楼市的影响也有限。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示，通过“高评高贷”购房的逻辑是，购房者对未来房价上涨有比较良好的预期，在过去楼市上行周期中，通过“高评高贷”购房的现象非常常见，这种加杠杆的行为也推动了深圳楼市成交量、价格的上涨，而在当前楼市下行周期中，上述现象已经明显减少了，因为不少购房者预期悲观，认为现在购置房产，后续房价还可能会下跌，这样的资产投资是不划算的，与此同时，“高评高贷”对楼市的成交量，以及价格的支撑力度也是在下降的。

值得注意的是，通过“高评高贷”购房，也存在法律风险。广东知恒律师事务所律师郑博恩对第一财经表示，“高评高贷”实际上是一种不诚实的行为。根据《民法典》相关规定，“当事人应当遵循诚实信用的原则，履行通知、说明、协助、保密等义务”。因此，购房者如果虚报实际成交价格，即将实际成交价格提升至更高的评估价，获取更多的贷款来购房，这种行为违反了诚实信用原则，属于违法行为。若被查到，购房者可能会被追究民事责任，不仅要偿还多贷的款项，还可能需要支付违约金、罚息等，并可能对其信用记录造成影响。

有二手房已降价至5折

实际上，相较2020年、2021年上半年的房价高峰期，深圳的房价已经跌了不少。

记者了解到，位于深圳市龙华区深圳北站附近的龙悦居四期，一套63平方米左右的房源，在2021年的高峰期曾有过750万元成交的纪录，而当前，该户型已经多次出现400万元以下的挂牌价，一名房产中介告诉第一财经记者，上述户型近期最便宜的一套总价为376万元，已经较高峰时期的价格腰斩。

上述的大冲新城花园50平方米，业主要价370万元的房源也不例外，在2021年的高峰期，该户型成交价曾达到550万元，相比起来，该户型的总价跌幅为33%。

再比如曾经被炒房团“围猎”的南山区诺德假日花园小区，户型为48平方米的商品住宅，在2021年的高峰期曾以756万元的价格成交，单价接近16万元/平方米，近日，该片区的房产中介告诉记者，该户型的挂牌价已经降至480万元，较高峰期下降了37%左右。

据乐有家研究院统计的数据，今年10月，深圳二手住宅的成交价环比下跌2%，除了9月止跌，今年4月以来深圳二手房成交价均处于下跌状态，7～10月，每月都有超6成的房源以低于参考价的价格成交。

成交量方面，尽管8、9月有“认房不认贷”、房贷利率下调利好政策的加持，深圳二手房成交量依旧处于荣枯线（5000套/月）以下的低位，10月深圳全市二手房录得3717套，尽管成交量环比、同比有所增长，但依旧不及今年3月小阳春时期。

新房市场依旧没有太大起色，今年10月，深圳一手住宅成交2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的“两连跌”，成交量低于月成交5000套的荣枯线水平。

张慧敏

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